Co to znamená vytvořit pro objekt pasport stavby?
S nutností nechat si zpracovat pasport stavby ale u vlastníků vyvstává spousta otázek...
Není to příjemná situace a sama chápu, že platit za téměř „zbytečný“ projekt se nikomu nechce. Stavby tu stojí dlouhá léta a teď mi někdo říká, abych ji nechal zkreslit.
A tak mě napadlo sepsat nejčastější otázky a odpovědět na ně. Protože klientů se bojí zeptat. Takže pojďme na to, třeba tam najdete odpovědi na otázky, které trápí i Vás.
PROČ TEN PASPORT VŮBEC MÁME DĚLAT?
Tohle je tradiční úvodní otázka – jednoduše řečeno – pokud musíte shánět zjednodušenou dokumentaci – pasport stavby – zřejmě nemáte v katastrální mapě správně zakreslené objekty na svém pozemku.
Může se jednat o garáž, přístavbu k objektu, kolnu, pergolu.. zkrátka vše, co je postavené před rokem 1976, není evidované v katastru nemovitostí a zanesené by to tam být mělo. Důvody můžou být různé. Zjištění přišlo od katastru nemovitostí při revizi katastrálního území a na nemovitost byl zapsán nesoulad.
Nebo třeba chcete nemovitost prodat a zjistíte, že v katastrální mapě je situace jiná, než ve skutečnosti. To pak při prodeji dělá neplechu a rozhodně doporučuji dát vše do pořádku před prodejem. Může to mít i vliv na odhad a výslednou cenu nemovitosti. Ani realitka dobře neobchoduje s objekty, které nejsou v pořádku.
Další možností je, že po Vás nápravu může požadovat banka v souvislosti s požadavkem na hypotéku. Součástí hypotéky bývá vypracování odhadu k nemovitosti, který konstatuje, zda právní stav objektu odpovídá skutečnosti – a banka může požadovat nápravu (protože chce do zástavy pouze nemovitosti bez problémů, kterou by mohla v případě nesplácení jednoduše, rychle a za co nejvíc peněz prodat).
Vy, jako vlastník, máte ze zákona povinnost mít dokumentaci k objektu po celou dobu. Přirovnávám to k automobilu – pokud vlastníte 
, musíte ho mít přihlášené, musíte platit pojistku, musíte do něj kupovat pohonné hmoty, opravovat a udržovat ho, čekají Vás pravidelné kontroly na STK … a i když se nám to líbit nemusí, prostě to tak je.
A podobné je to i s domem. Pokud není správně zakreslený, je třeba to napravit. Čeká Vás zpracování nového geometrického plánu, zajištění pasportu stavby, řízení na stavebním úřadě a následně na katastrálním úřadě.
Takže pokud jste schopni prokázat, že stavba proběhla před rokem 1976, buďte opravdu rádi. Protože varianta zpracovat zjednodušenou dokumentaci k objektu – pasport stavby – je opravdu nejjednodušší, nejrychlejší a nejméně nákladná.
TOHLE UŽ STAVĚL DĚDA, TO TU STOJÍ 50 LET A NIKDY TO NIKOMU NEVADILO
Ano, je to sice pravda a téměř tradiční začátek rozhovoru na místě stavby. Už z principu, na kterém se pasport vyhotovuje, je jasné, že řešené objekty jsou starší roku 1976. Byly tedy vybudovány před platností stavebního zákona č. 50/1976 Sb.
Podívejme se na to z druhé strany. Objekt zde stojí opravdu dlouho, ale není nikde zaevidován. Určitě nikdo z nás nechce mít své nemovitosti v nepořádku. Vyhotovení pasportu je tou nejjednodušší a nejrychlejší možností, jak toho docílit.
Dříve nebyly menší stavby jako kůlny a chlévy evidované, většinou se ani nehlásily na obecních úřadech (tehdejších MNV, které měly zřízené stavební komise) a podobně. Nebo mohly být i zaevidované, ale změny v zákonech je z map odstranily. Trochu Kocourkov, že?
Dnešní úprava katastrálního zákona říká, že neevidujeme jen drobné stavby a tím je myšleno stavby do 15 m2 zastavěné plochy. Takže jakákoliv stavba nad 15 m2 by zapsaná být měla. A katastrální úřad ji zapíše jen po zaměření geodetem – novým geometrickým plánem.
Pokud tedy mluvíme o přístavbě k obytné části domu, tam je situace jasná, je třeba zhotovit zjednodušenou dokumentaci a objekt nechat potvrdit stavebním úřadem. Stavbu katastrální úřad do mapy zapíše na základě listiny – zpravidla kolaudace či podobného dokladu ze stavebního úřadu.
U ostatních staveb na pozemku (stavby plnící doplňkovou funkci ke stavbě hlavní) je situace jednodušší, pokud obytný objekt – zpravidla rodinný dům – je zanesen správně. Pak jsou ostatní stavby do mapy zaneseny jen na základě nového zaměření a vypracovaného geometrického plánu. Není k nim potřeba žádná „listina“ od stavebního úřadu.
Pokud ale hlavní objekt není evidován správně a stavební úřad přijede na prohlídku, bude po Vás s největší pravděpodobností požadovat i dokumentaci k ostatním objektům na pozemku. O tom už ale blíže v dalším dotazu.
STAČÍ JEN PASPORT PŘÍSTAVBY, TY OSTATNÍ POTŘEBA NEJSOU, TO JSOU JEN CHLÍVKY. MNĚ ŘÍKALI, ŽE TO DĚLAT NEMUSÍM.
Tímto dotazem navazujeme na druhou otázku. Spolu totiž úzce souvisí. S tímhle problémem jsem se setkala nedávno. Na katastrálním úřadě klientovi pracovnice sdělila, že přístavbu k hlavnímu objektu (rozumějme klasický rodinný dům) zapíše KN do mapy na základě listiny – zpravidla kolaudace či podobného dokladu ze stavebního úřadu. Protože když se provede přístavba k obytnému objektu, ta je na mapě sloučena s původním objektem a pro její zanesení je třeba nějakého podkladu. Ale kdyby byla hlavní stavba v pořádku, na ostatní objekty pasport potřebovat nebude. Pojďme si to vysvětlit.
Pokud hovoříme o pasportu, jedná se o přístavbu provedenou do r. 1976, pro kterou se právě vyhotoví pasport – zjednodušená dokumentace stavby. Na stavebním úřadě pak žádáme o potvrzení existence a stavební úřad přijede na kontrolní prohlídku.
Na základě této prohlídky, pokud je vše samozřejmě v pořádku, vystaví potvrzení existence stavby a katastrální úřad pak díky tomuto dokladu a vyhotovenému geometrickému plánu stavbu zanese.
U ostatních staveb (doplňkových), pokud jsou umístěny na stejné parcele, už není listina pro zápis třeba. Tam by zápis proběhl bez potíží, pokud je hlavní stavba v pořádku. Ale když nemáte zanesenou přístavbu k hlavnímu objektu, je třeba k ní udělat pasport, jak jsme si vysvětlili výše.
Ten rozhodující okamžik nastává ve chvíli, kdy přijde na prohlídku stavební úřad. Ten totiž po Vás bude požadovat dokumentaci ke všem objektům. Možná to nedává smysl, ale je to tak. Tenhle rozdíl je díky různým výkladům zákona katastrálního a stavebního, kdy každý na stavby nahlíží trochu jinak. Pokud jsou doplňkové stavby na samostatné parcele, opět je zapisujeme základě listiny.
Jak se v tom má obyčejný smrtelník vyznat? Prostě zjednodušeně řečeno, po zhotovení geometrického plánu je v originálu jasně vidět červenou barvou vyznačené všechny hranice objektů, které je třeba zpracovat.
Všechny červené čáry jsou nové hranice, objekty, které ohraničují, je třeba zakreslit. Když splníme podmínku realizace před r. 1976, je pasport tou nejlepší variantou pro všechny strany 🙂
JE TO MŮJ DŮM, CO JE KOMU DO TOHO
Čtvrtá otázka jetrochu ošemetnější – i s takovou reakcí jsem se už setkala. Nutno říct, že takové pasporty nerada dělám. Nejde tady totiž o vlastní vytvoření pasportu, jako spíš o to přesvědčit vlastníka, že to je potřeba.
No na tuhle připomínku reaguji obtížně. Majitel má totiž pravděpodobně pocit, že důvodem je pouze to, že si tady někdo zase potřebuje „namastit“ kapsu. Ať už má na mysli projektanta, geodeta nebo stát jako takový. Také představa, že si paní na úřadě zase něco vymýšlí, protože už asi nemá, v čem by se vrtala.
Já se vždy snažím dokola opakovat, že jako vlastník má každý povinnost se o svou nemovitost nejen starat, ale také ji mít v pořádku po té „papírové“ stránce. Prostě neznalost neomlouvá, zákon to ukládá a tak to prostě je. Přirovnání k automobilu funguje i tady. Koupili byste auto bez techničkáku? Jezdili byste s ním bez přihlášení a bez povinného ručení? Někdo možná ano, ale to je opravdu výjimka. Tak je to i s domem, garáží, chatou nebo stodolou.
Pokud máme možnost využít legalizace přes pasport stavby (samozřejmě za splnění všech podmínek, kdy je pasport vhodný), je to to nejjednodušší a nejlevnější řešení. A v dnešní době i opravdu nejrychlejší. Vlastně by asi vlastníci měli být rádi, že se legalizace obejde bez zbytečných pokut.
Možná to zní dost tvrdě, ale dlouhé debaty ničemu nepomůžou.
VŠECHNO JSEM TEHDY NA ÚŘAD NAHLÁSIL, PROČ JE V TOM „BORDEL“? TO NENÍ MŮJ PROBLÉM
Často se setkávám s vlastníky nemovitostí, kteří jistojistě tvrdí, že na obec tehdy veškeré doklady odevzdali. A říkají to i o svých rodičích, dědečcích, kteří už to nyní potvrdit nemohou. Podle svého svědomí udělali vše tak, jak jim tehdy někdo poradil a podle pravidel, která tehdy platila. A teď vůbec nechápou, že může být něco špatně.
Někdy se to opravdu tak zdá a třeba tomu tak opravdu bylo. V domácích archivech často nacházíme originály dokladů, kterými se dříve stavby povolovaly. Fungovaly tehdejší stavební komise u místních národních výborů. I v jejich archivech by měla být všechna povolení k dohledání. Ale ne vždy se najde vše, a ne vždy došlo k dotažení věcí do konce.
Pokud byly stavební úpravy povoleny, často nejsou k dohledání kolaudační rozhodnutí. Buďto fyzicky kolaudace tehdy neproběhla, nebo možná proběhla, ale doklad o tom chybí. Také často zažívám situace, kdy byly po provedených stavebních úpravách zhotoveny i nové geometrické plány – ale majitelé jen vyhotovený geometrický plán uschovali a nedonesli na tehdejší geodézii. Tím pádem nebyla do katastrálních map úprava zapsaná.
A co je také poměrně časté – starší katastrální mapy dříve doplňkové stavby zobrazovaly, ale změnou katastrálního zákona byly menší objekty z map odstraněny. Katastrální mapy podle současné právní úpravy nezobrazují drobné stavby – drobná stavba je podle katastrálního zákona:
„stavba s jedním nadzemním podlažím, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výška 4,5 m, která plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a stavba na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 30 m2 a výška 5 m; za drobnou stavbu se nepovažuje stavba garáže, skladu hořlavin a výbušnin, stavba pro civilní ochranu, požární ochranu, stavba uranového průmyslu a jaderného zařízení, sklad a skládka nebezpečných odpadů a stavba vodního díla.“
Je potřeba každou situaci zvážit a prozkoumat podrobněji. Rozhoduje čas, kdy byly úpravy provedeny i druh a množství dokladů, které objevíme. Ať už u sebe doma nebo na úřadech v archivu.
Pokud byly úpravy úřadu správně nahlášeny a šlo o akce po roce 1976, tady není pasport stavby vhodné řešení. V této situaci se vše řeší pomocí dokumentace skutečného provedení stavby. Fakticky se ale jedná o velmi podobnou dokumentaci, jako je pasport. Rozdíl je v postupu úřadu, ale i tak nejde o velký problém, jen se pak musí stavby dodatečně zkolaudovat.
UŽ JSEM PLATIL ZAMĚŘENÍ GEODETEM, PROČ MÁM PLATIT DALŠÍ ZAMĚŘENÍ?
Takhle otázka vychází z toho, že někteří vlastníci po oslovení katastrálním úřadem neporozumí tomu, co vše musíme pro zapsání do katastrálních map vyřešit. Nejdříve se musí nechat objekt zaměřit geodetem – kontakt na nějakého z okolí pravděpodobně dostanete už od pracovníků katastrálního úřadu. A to doporučuji, protože jsou s nimi v denním kontaktu.
Laicky řečeno – geodet přijede a zaměří vnější obvod objektu. Připraví geometrický plán, jehož vložením se následně propíše řešený objekt do katastrální mapy. Ale pro vlastní vložení geometrického plánu potřebujeme ještě další doklad – a to potvrzení od stavebního úřadu.
A pro tohle je právě potřeba zhotovit v případě pasportu stavby zjednodušenou dokumentaci objektu tak, jak ji popisuje Vyhláška č. 499/2006 Sb. o dokumentaci staveb. Její přesný obsah popisuje Příloha č. 14, bod 2 k této vyhlášce. Prakticky se jedná o textové části a výkresovou část – proto je třeba objekt zaměřit „znovu“. Ale tentokrát zevnitř 
Vnější část a situace vychází z geodetického zaměření, vnitřek je třeba komplet projít, přeměřit a přenést na papír. Velmi zjednodušeně řečeno. Pokud se dochovala nějaká starší dokumentace, jenom dobře, vše se dá krásně využít. Musí se zakreslit všechny, stěny, stavební otvory tzn. okna a dveře, komíny, výšky místností, prostě sice ve zjednodušené formě, ale už jde o projektovou dokumentaci.
Nevíte si rady nebo se Vám z toho všeho už točí hlava? Nechte si poradit – zajděte se poradit na příslušný stavební úřad, nebo oslovte někoho z oboru. Určitě dobrou radu dá i geodet, který objekt zaměřuje.
Je potřeba říct, že každopádně jakýkoliv doklad, výkres či papír k objektu naleznete, určitě ho předejte projektantovi nebo ukažte na stavebním úřadě, až se půjdete poradit, jak pokračovat dál. Čím více papírů objevíte, tím víc toho také budete moci využít.
Pokud se Vás problematika týká, přečtěte si další z řady publikovaných článků:
- praktická ukázka k pasportu stavby;
- VŠECHNO zlé je pro něco dobré – článek o tom, že někdy je fajn udělat si pořádek v papírech ke svému majetku;
- Ve schránce máte zvláštní dopis z katastru nemovitostí – dozvíte se v něm, proč Vám vůbec přišel a moje doporučení, kdy určitě úřadům nelhat;
- a pokud se v problematice katastru nemovitostí neorientujete prozatím vůbec, doporučuji přečíst a vyzkoušet RYCHLONÁVOD – jak jednoduše získat informace z KN. Pro praktické vyzkoušení určitě navštivte stránky CUZK.
Budu moc ráda, když mi dáte zpětnou vazbu, nebo vznesete jakýkoliv dotaz k uvedené problematice. Kontaktujte mě na stránkách www.vlastarohacova.cz, emailu info@vlastarohacova.cz a nebo přes formulář ZDE.
Jsem stavař(ka) tělem i duší a mojí specializací je pomáhat se správným zapsáním domů, chat i stodol do katastru nemovitostí. Jsem autorka ebooku PASPORT STAVBY – inženýring do kapsy, díky kterému zvládnete legalizaci Vaší stavby s lehkostí a bez starostí.